NOTE D'INFORMATION SUR L'OFFRE DE JETONS DE DETTE IMMOBILIÈRE PAR IMMOTOKENS REAL ESTATE A BV

Ce document a été préparé par IMMOTOKENS REAL ESTATE A BV.

CE DOCUMENT N'EST PAS UN PROSPECTUS ET N'A PAS ÉTÉ REVU OU APPROUVÉ PAR LA FINANCIAL SERVICES AND MARKETS AUTHORITY.

15 avril 2022

AVERTISSEMENT : L'INVESTISSEUR RISQUE DE PERDRE TOUT OU PARTIE DE SON INVESTISSEMENT ET/OU DE NE PAS OBTENIR LE RENDEMENT ATTENDU.

LES INSTRUMENTS D'INVESTISSEMENT NE SONT PAS COTÉS : L'INVESTISSEUR RISQUE D'AVOIR DE GRANDES DIFFICULTÉS À CÉDER SA POSITION À UN TIERS S'IL LE SOUHAITE.

Informations introductives.

Immotokens Real Estate A (ci-après l'"Émetteur") est une société à responsabilité limitée de droit belge dont l'objectif principal est la titrisation de biens immobiliers afin de permettre aux investisseurs d'investir indirectement dans des biens immobiliers.

L'émetteur réalise cet objectif en collectant des capitaux auprès du public afin d'acquérir des biens immobiliers en vue de les louer et de les céder. Les capitaux sont levés par l'émission de titres de créance "tokenisés" (les "titres de créance tokenisés").Jetons de dette Immo").

Par le biais de ces jetons de dette Immo, les investisseurs potentiels (les "Détenteurs de jetons") offrait la possibilité d'investir indirectement dans l'immobilier. Bien que diverses possibilités d'investir indirectement dans l'immobilier soient offertes en Belgique depuis plusieurs décennies, les jetons de dette Immo offerts dans le cadre de cette émission (les "Jetons de dette offerts par Immo") les premiers titres de créance émis sous la forme de jetons créés par DTechnologie du grand livre distribué (ci-après "DLT"). La DLT est un type de technologie qui permet de capturer des données cryptées dans un fichier de données. registre distribué supports.

La structure de cette offre est la suivante : l'Émetteur achètera un bien immobilier (ci-après le "bien immobilier").Immobilier") les achats. Pour ce bien, une série de jetons de dette Immo sera émise, c'est-à-dire les jetons de dette Immo offerts. Les jetons de dette immobilière offerts se rapportent exclusivement à l'immobilier. Toute émission ultérieure de jetons de dette Immo par l'émetteur se rapportera toujours à un autre bien, et sera strictement séparée de la présente émission/des jetons de dette Immo offerts. Les différents flux de trésorerie seront gérés et rapportés par l'émetteur par le biais de la plateforme.

Partie I. - Principaux risques inhérents à l'émetteur et aux instruments d'investissement offerts et spécifiques à l'offre en question

Facteurs de risque relatifs à l'émetteur
- Risques liés à l'activité de l'émetteur
  - Risques liés à la concentration de l'investissement

Les bénéfices liés aux Jetons de Créances Immobilières offerts dépendent exclusivement des revenus locatifs annuels et/ou des plus-values réalisées résultant de la vente des biens immobiliers (ensemble, les "Revenu"), ce qui entraîne un risque de concentration. Toute réduction (temporaire) ou absence de revenus locatifs ou une perte en capital réalisée sera également supportée exclusivement par les investisseurs qui ont souscrit aux jetons de dette immobilière offerts. Par conséquent, les revenus et les risques des différentes propriétés ne sont pas mis en commun.

Le risque de concentration susmentionné signifie, entre autres, que si les revenus locatifs sont décevants, cela peut avoir un effet négatif sur le rendement des jetons de dette immobilière offerts. Si la vente du bien s'accompagne d'une perte de valeur, par exemple à la suite d'une baisse générale des prix de l'immobilier, chaque détenteur de jeton ne peut prétendre qu'à une au prorata une partie du produit des ventes.

Le détenteur du jeton court le risque de perdre tout ou partie de son investissement si le bien sous-jacent n'est pas performant.

L'Émetteur ne peut en aucun cas être tenu responsable des revenus décevants. Le risque de revenus manquants/réduits et de perte de valeur est entièrement supporté par le détenteur de jetons.

Risques liés à une éventuelle insolvabilité de l'Émetteur

Il existe un risque qu'en raison de la faillite de l'émetteur, les détenteurs de jetons ne soient pas en mesure de récupérer les montants auxquels ils ont droit, à savoir le montant investi, les plus-values éventuelles et les revenus locatifs futurs. En principe, il ne peut être exclu que l'Émetteur ne soit pas en mesure de remplir ses obligations. Il n'y a actuellement aucune information objective sur la qualité de l'émetteur en tant que débiteur et aucune information financière historique disponible.

En cas d'insolvabilité, il y a un risque de concours de créanciers et de détenteurs de Token d'autres séries qui peut faire perdre au détenteur de Token tout ou partie de son dépôt.

Le détenteur de jetons court le risque de perdre tout ou partie de son dépôt en cas d'insolvabilité de l'émetteur.

1.1.2.3 Risques liés à la phase de démarrage de l'émetteur

Il n'y a pas de preuve de concept de l'activité proposée, pas d'antécédents et pas d'informations financières historiques qui pourraient fournir des informations sur l'évolution de l'investissement.

Le détenteur de jetons court le risque de perdre tout ou partie de son investissement et/ou d'investir dans des titres qui ne se comportent pas comme prévu initialement.

1.1.2.4 Risques liés à l'insuffisance du fonds de roulement de l'Émetteur

Il existe un risque que le fonds de roulement de l'Émetteur soit insuffisant pour répondre aux besoins des douze prochains mois. Cela peut conduire à l'insolvabilité de l'émetteur, ce qui fait courir au détenteur de jetons le risque de perdre tout ou partie de son dépôt.

Risques liés à l'immobilier
- Risques liés à la propriété

En raison de sa nature, le bien peut vieillir fonctionnellement et/ou physiquement, ce qui peut lui faire perdre son attrait. Dans ce cas, des investissements supplémentaires peuvent être nécessaires, ce qui peut peser sur les revenus.

Les petits investissements au jour le jour (<10% de la valeur d'acquisition) sont approuvés et exécutés par le gestionnaire externe sans la participation des détenteurs de jetons. Le paiement de ces investissements est déduit des recettes. Les détenteurs de jetons n'ont pas leur mot à dire dans ces décisions.

Les investissements importants (>10% de la valeur d'acquisition) qui sont nécessaires pour maintenir la valeur du bien sont préfinancés par l'Émetteur par le biais d'un financement bancaire et déduits des revenus locatifs. Par conséquent, il existe un risque que le détenteur de jetons ne reçoive aucun revenu pendant de longues périodes. Les détenteurs de jetons peuvent, conformément aux dispositions de la BAV, donner leur avis sur ces décisions.

Les autres risques peuvent inclure, sans s'y limiter, la destruction (complète ou non) du bien, la contamination du sol, l'expropriation, l'amiante, les catastrophes naturelles, la guerre, la terreur, d'autres calamités et les dommages ou coûts non couverts par les assureurs incendie ou autres.

Toutefois, avant l'achat du bien, un rapport d'évaluation doit être effectué pour éviter les vices cachés. Le rapport d'évaluation doit être réalisé par un expert agréé conformément aux présentes directives. Exigences de forme. Toutefois, le rapport d'évaluation ne constitue pas une garantie contre une éventuelle dépréciation. Le rapport d'évaluation peut être consulté sur la plate-forme au début de l'offre.

En tant que détenteur de Token, une baisse de la valeur du bien sous-jacent peut entraîner une perte totale ou partielle du capital et des revenus.

Risques liés à la nature cyclique du marché immobilier

Le marché immobilier a un caractère cyclique qui est particulièrement lié à la situation économique générale, aux taux d'intérêt et aux attentes des principaux acteurs en matière de croissance économique et d'inflation. Un ralentissement économique, une récession ou une crise de portée régionale, nationale ou internationale peuvent avoir un impact négatif sur les revenus.

Le détenteur du jeton court le risque de perdre du capital si la valeur de vente de la propriété diminue. Le détenteur de jetons court le risque de recevoir moins de revenus que prévu en raison de la réduction des revenus locatifs.

Risques liés à l'approvisionnement
- Risques associés à la liquidité et à la valeur limitées des jetons de dette Immo

Les jetons de dette Immo offerts ne sont pas cotés et ne seront pas cotés sur un marché réglementé ou un MTF (Multilateral Trading Facility). L'émetteur n'organise pas de marché secondaire. En outre, les jetons de dette immobilière offerts n'offrent aucune protection contre l'inflation ou l'érosion monétaire. L'érosion monétaire signifie que la valeur réelle du montant investi en jetons au moment du remboursement est inférieure, en raison de l'inflation, à la valeur au moment de l'émission des jetons.

Le détenteur du jeton court le risque qu'il soit difficile, voire impossible, de récupérer le montant investi sur le long terme. L'inflation ou l'érosion monétaire fait courir au détenteur de jetons le risque de récupérer un capital inférieur à celui initialement investi.

1.1.4.3 Risques liés à la perte de capital

Il existe des risques importants liés à l'achat de ces titres. Le détenteur du jeton court le risque de perdre la totalité de son dépôt.

1.1.4.4 Risques liés au manque de revenus et de valeur ajoutée

Les revenus versés dépendent, entre autres, de l'importance de la location du bien et de l'indexation des loyers. La plus-value est incertaine et ne sera connue que lors de la vente du bien.

Le détenteur de jetons court le risque de recevoir un rendement inférieur à celui attendu ou affiché. Le détenteur du jeton court le risque de récupérer moins que le dépôt initial lors de la vente du bien.

1.1.4.5. Risques liés à l'annulation de l'offre

Si le montant minimum de l'offre n'est pas atteint, l'Émetteur peut choisir de ne pas tokeniser le Bien et d'annuler l'offre. Les détenteurs de jetons recevront un remboursement du dépôt augmenté d'un intérêt de 3% par an.

1.1.4.6 Risques liés à l'augmentation des coûts

Les coûts spécifiques à la propriété sont déduits du revenu de la propriété et donc du rendement. Une augmentation de ces coûts fait courir au détenteur de jetons le risque d'une perte de rendement.

1.1.4.7 Risques liés à la participation limitée des détenteurs de jetons

En tant que détenteur de jetons individuels, vous avez un droit de regard limité sur les biens immobiliers, par opposition à la propriété classique d'un bien. Le détenteur de jetons n'a son mot à dire que dans la mesure où le BAV des détenteurs de jetons est autorisé. En outre, le détenteur de jetons n'a qu'un droit de regard limité sur son action et est donc lié par les décisions de la majorité.

Risques liés à l'utilisation du site web

Des dysfonctionnements techniques peuvent survenir lors de l'utilisation du site web sur lequel les jetons de dette immobilière offerts sont proposés, tels que, mais sans s'y limiter, des problèmes de connexion, d'achat ou d'enregistrement, une surcharge du serveur, des cyberattaques (par exemple, piratage, phishing).

Le détenteur du jeton risque alors de se trouver temporairement dans l'impossibilité d'utiliser le site web.

Partie II. - Informations sur l'émetteur
A. Identité de l'émetteur
1°	Siège social	Engelhoekstraat 22B, 9800 Sint-Martens-Leerne
	Forme juridique	BV
	Numéro d'entreprise	0769.577.115
	Pays d'origine	Belgique
	Adresse web	www.immotokens.be (il "Plate-forme")
	Date de création	14/06/2021
2°	Description des activités de l'émetteur	L'activité de l'Émetteur consiste à acheter des biens immobiliers et à offrir des jetons de dette Immo à des investisseurs potentiels afin de leur permettre d'investir indirectement dans l'immobilier.
3°	Pour autant que cette information soit connue de l'émetteur ou de la personne qui demande l'admission à la négociation, l'identité des personnes qui détiennent plus de 5 % du capital de l'émetteur et l'importance (exprimée en pourcentage du capital) des participations qu'elles détiennent	Par 01/04/2022 les personnes suivantes possèdent plus de 5 % des actions de l'Émetteur : (i) Warmoes E. propriété 100% du capital
4°	En ce qui concerne les transactions entre l'émetteur et les personnes visées au 3° et/ou les parties liées autres que les actionnaires : - La nature et l'étendue de toute transaction importante pour l'émetteur, prise individuellement ou en combinaison. Lorsque les transactions ne sont pas conclues dans des conditions de concurrence normale, expliquez pourquoi. En cas de prêts en cours, y compris les garanties de toute nature, indiquez le montant en cours ; - le montant ou le pourcentage que les transactions concernées représentent dans le chiffre d'affaires de l'émetteur.	Au cours des deux derniers exercices et de l'exercice en cours, les transactions significatives suivantes ont eu lieu entre l'Émetteur et les personnes visées au 3° et/ou les parties liées autres que les actionnaires : - Conclusion d'un prêt gagnant-gagnant en faveur de l'Émetteur d'une valeur de 60 000 € et garantie personnelle de Warmoes E. - Conclusion d'un prêt subordonné au profit de l'Émetteur dans le but d'acheter un bien immobilier d'une valeur de 50 000 € émis par EWS Consultancy Comm. V. - Conclusion d'un prêt subordonné au profit de l'Émetteur dans le but d'acheter un bien immobilier d'une valeur de 50 000 € émis par Makses BV.
5°	L'identité des membres de l'organe de direction légal de l'émetteur (indication des représentants permanents dans le cas d'administrateurs ou de dirigeants qui sont des personnes morales), des membres du comité exécutif et des membres des organes chargés de la gestion quotidienne.	Conseil d'administration L'Émetteur est géré par un administrateur, à savoir : Edgar Warmoes.
6°	Pour le dernier exercice complet, la rémunération totale des personnes visées au 5° et le montant total des sommes provisionnées ou constatées par l'émetteur ou ses filiales aux fins du versement de pensions ou d'avantages similaires, ou une déclaration négative appropriée.	L'émetteur a été constitué le 14/06/2021. Ainsi, aucune compensation n'a été versée, fournie ou réservée aux personnes visées au 5°. Aucun montant n'a été mis en réserve pour les pensions.
7°	Pour les personnes visées au 5°, la mention de toute condamnation visée à l'article 20 de la loi du 25 avril 2014 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés de bourse, ou une déclaration négative appropriée.	Au cours des cinq dernières années, aucun membre de l'organe de gestion ou du conseil d'administration n'a été : (i) condamné pour des délits frauduleux ; (ii) impliqué dans une faillite, une mise sous séquestre ou une liquidation ; (iii) sanctionné ou accusé officiellement et publiquement par des autorités statutaires ou réglementaires (y compris des organismes professionnels reconnus). Aucun des membres de l'organe d'administration ou de direction n'a été empêché par un tribunal d'agir en qualité de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance de l'émetteur au cours des cinq dernières années. L'émetteur n'est pas impliqué dans des litiges et/ou des arbitrages.
8°	Décrire les conflits d'intérêts entre l'émetteur et les personnes visées aux points (3) à (5) ou avec toute autre partie liée, ou fournir une déclaration négative appropriée.	Il n'existe aucun lien familial entre les membres du conseil d'administration ou les directeurs quotidiens. Il n'y a pas de conflit d'intérêts entre l'Émetteur et les personnes visées aux 3° et 5°, ou d'autres parties liées.
B. Informations financières sur l'émetteur
1°	Dans la mesure où l'émetteur était déjà actif à ce moment-là, ses comptes annuels des deux derniers exercices, le cas échéant audités conformément à l'article 13, §§ 1 ou 2, 1°, de la loi du 11 juillet 2018.	L'Émetteur a été constitué le 14/06/2021 et n'a donc pas encore d'états financiers disponibles. Le premier exercice financier sera clôturé le 31/12/2022. La publication du premier examen annuel est prévue pour le 01/06/2023.
2°	Déclaration de l'émetteur indiquant qu'à son avis, le fonds de roulement est suffisant pour couvrir ses besoins pendant les 12 prochains mois ou, dans le cas contraire, comment il propose de fournir le fonds de roulement supplémentaire nécessaire.	De l'avis de l'Émetteur, un fonds de roulement supplémentaire est nécessaire. Le besoin en fonds de roulement supplémentaire est estimé à 435 000 €. En raison de l'achat de biens immobiliers, il existe un fonds de roulement négatif. Cette somme est absorbée par un financement bancaire d'une durée de 24 mois (235 000 €), des prêts subordonnés (100 000 €) et un tour de financement supplémentaire (200 000 €).
3°	État des fonds propres et de l'endettement (précisant les dettes garanties et non garanties, garanties et non garanties) au cours des 90 jours précédant la date du document. L'endettement comprend également l'endettement indirect et l'endettement conditionnel.	Condition sur 01/04/2022 (i) Capitaux propres: EUR 55.000 (ii) Passifs avec garantie sur : a. 60 000 euros à S. Warmoes. Garantie personnelle E. Warmoes. Objectif : soutenir le fonctionnement de la plate-forme. Date de début : 01/08/2021. Date de fin : 31/07/2026. b. 190.000 EUR à Belfius Bank NV. L'immobilier comme garantie. Objet achat du bien immobilier. Date de début : 31/03/2022. Date d'échéance : 15/04/2024. (iii) Dettes non garanties sur : a. 80.000 EUR à EWS Consutlancy Comm V. Objet : achat par apport personnel du bien immobilier. Date de début : 01/03/2022. Pas de date de fin. b. 80 000 euros à MAKSES BV. But : contribution propre au financement de l'achat du bien immobilier. Date de début : 01/03/2022. Pas de date de fin.
4°	Description de tout changement significatif de la situation financière ou commerciale intervenu depuis la fin du dernier exercice auquel se rapportent les états financiers visés au 1° ci-dessus, ou déclaration négative appropriée.	L'Émetteur a été constitué le 14/06/2021 et n'a donc pas encore d'exercice comptable définitif. En tout état de cause, aucun changement significatif de la situation financière ou commerciale n'est intervenu depuis sa constitution.

Modalités et conditions du programme de référence

Comment fonctionne le programme

Invitez un ami via votre lien unique. Dès que votre ami crée un compte Immotokens et investit pour la première fois, vous recevrez automatiquement un double revenu locatif pendant les 6 mois suivants.

Une référence est

Seuls les parrainages réussis comptent pour cette promotion. Un parrainage réussi est un ami qui crée un compte, suit la procédure d'inscription et investit.

Récompenses et offres

Pour chaque parrainage réussi, vous recevrez le double du revenu locatif net pendant 6 mois. Supposons que vous ayez droit à 2 € de revenu locatif net, vous recevrez 4 € de revenu locatif net.

Attribution de récompenses et d'offres

Vous recevrez le double revenu locatif pour la première fois avec le prochain paiement de revenu locatif suivant la date d'achat d'une licence immobilière de l'ami.

Vie privée

Toute information personnelle recueillie et traitée dans le cadre de ce programme de parrainage sera utilisée conformément à la politique de confidentialité d'Immotokens, disponible sur https://www.immotokens.be/privacy-policy/. Conformément aux lois et règlements applicables, Immotokens est responsable de la collecte et du traitement de ces informations personnelles.

Général

5.1. Les présentes conditions de référence sont publiées par Immotokens ("nous", "notre" et "nos"). Notre programme de parrainage, tel qu'il est présenté sur notre site web www.immotokens.be, et les présentes conditions générales constituent un accord contraignant tant pour les utilisateurs qui parrainent ("vous" ou "votre/vos") que pour les personnes qui reçoivent notre invitation à parrainer.

5.2. Ce programme de parrainage vous permet d'inviter vos contacts à participer à un ou plusieurs programmes de parrainage.

5.3. Vous ne pouvez inviter que des amis personnels, des parents, des connaissances et des collègues à ce programme de parrainage.

Renvois et restrictions complétés

6.1. Un renvoi est effectué lorsqu'un utilisateur référent renvoie ce programme à l'un de ses contacts. Par la suite, ce contact s'inscrit, effectue un achat ou réalise toute action définie comme une recommandation ci-dessus - et qui n'a pas été annulée ou contestée conformément à la sous-section 3.

6.2. Une limite sur le nombre de parrainages par les utilisateurs référents peut s'appliquer. Nous pouvons également fixer une limite au nombre de parrainages effectués qui donnent droit aux avantages de ce programme.

6.3. Toutes les personnes recommandées doivent être de nouveaux et premiers utilisateurs. Les utilisateurs existants ne peuvent pas participer au programme de parrainage ni en bénéficier.

6.4. Vous certifiez que toutes les informations personnelles fournies par 100% sont exactes et à jour. Nous pouvons vérifier votre utilisation du programme de parrainage ou demander votre pièce d'identité pour vérifier votre identité avant d'attribuer des récompenses.

Restrictions

7.1. Ce programme ne peut être combiné avec d'autres programmes de parrainage, remises, bons, avantages ou incitations d'Immotokens. En participant à ce programme de parrainage, il se peut que nous vous limitions l'accès à toute autre promotion, programme, remise ou bon d'achat.

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7.3. Vous ne pouvez pas publier notre programme de parrainage sur des sites ou des plateformes qui hébergent du contenu pour adultes, de l'alcool, du tabac, des jeux et des casinos en ligne, du contenu politique et toute forme d'activité illégale.

7.4. Vous ne pouvez à aucun moment inviter ou référer des personnes qui vous sont inconnues.

7.5. Vous ne pouvez utiliser notre programme de parrainage que pour votre usage personnel et vous vous abstenez de l'utiliser à des fins commerciales.

Résiliation et annulation

8.1. Ce programme de parrainage est valable jusqu'à la date annoncée et cette date peut être prolongée ou limitée. Nous pouvons également, à notre discrétion, notifier aux Utilisateurs que le Programme de parrainage a été résilié avec effet immédiat.

8.2. Toute référence faite avant la fin du programme de référence peut encore participer. Toutefois, nous pouvons, à notre discrétion, exclure les parrainages effectués après la date limite.

8.3. Nous pouvons mettre fin à ce programme de référence à tout moment, y compris à votre participation ou à la disponibilité de ses avantages.

Relation exclusive

9.1. Vous comprenez et acceptez que vous êtes uniquement l'utilisateur de nos services et/ou produits, et vous vous abstenez d'impliquer toute autre affiliation ou relation légale avec nous.

9.2. Vous comprenez et acceptez que vous n'êtes jamais autorisé à engager légalement notre société.

9.3. Vous ne devez jamais créer de matériel contenant notre marque, nos marques ou toute autre partie de notre identité d'entreprise.

9.4. En participant au programme de parrainage, vous ne devez pas vous présenter comme un double, un agent ou un intermédiaire de notre société.

Vie privée et information

10.1. Vous vous engagez à respecter les droits à la vie privée des personnes que vous invitez à participer à notre programme de parrainage et qui vous dirigent vers notre site web.

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Changements

Nous pouvons modifier les termes et conditions de notre Programme de référence. Nous pouvons offrir et/ou restreindre des incitations, des avantages et des programmes supplémentaires. Par conséquent, des conditions supplémentaires peuvent s'appliquer. Vous acceptez de prendre connaissance de ces conditions modifiées et supplémentaires.

Violations et résiliation

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Clause de non-responsabilité et indemnisation

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13.2. Notre programme de référence est basé sur nos meilleurs efforts. Vous reconnaissez et acceptez que nous ne pouvons jamais garantir un quelconque avantage ou résultat de la participation au programme de parrainage.

13.3. Vous devrez défendre, indemniser et dégager de toute responsabilité [Nom du client] contre toute réclamation, tout dommage, toute responsabilité, toute perte, toute dépense et tout coût (y compris les honoraires d'avocat raisonnables) découlant de votre participation au Programme de parrainage.

Pas de correspondance, litiges et remboursements

Aucune correspondance ne sera échangée concernant la distribution de remises, de bons, d'incitations, de prix, de récompenses ou d'autres avantages. En outre, nous n'accepterons jamais une plainte ou un litige concernant le programme de recommandation, et les avantages susmentionnés sont fournis "tels quels" et nous ne rembourserons ni n'échangerons jamais ces avantages.

Droit applicable

La loi de notre lieu de résidence s'applique et le tribunal de ce pays est compétent pour toute réclamation découlant des présentes conditions.