Qu'est-ce que la syndication immobilière ?
La syndication immobilière décrit un processus par lequel un investisseur principal ou "sponsor", parfois appelé "promoteur" ou "partenaire général", recherche des fonds auprès de plusieurs investisseurs privés. Ces fonds collectés conjointement sont ensuite utilisés pour investir dans l'immobilier. Ce syndicat peut aller de quelques investisseurs engagés à un vaste réseau comptant des centaines de participants. En Belgique, Immotokens est la partie qui offre des services de syndication immobilière.
Comment fonctionne la syndication immobilière
En général, l'investisseur principal ou le sponsor a déjà un bien immobilier spécifique en tête avant que le processus de syndication ne soit lancé. Dans ce cas, la syndication sert principalement à réunir le capital nécessaire, tandis qu'un prêt supplémentaire est souvent accordé par une banque ou une autre institution financière. En fonction de l'opération, la collecte peut varier entre 30% et 50% du capital total requis. Pendant toute la durée de l'investissement, le sponsor conserve la responsabilité et le contrôle.
Le processus de syndication
Les syndications sont généralement mises en place et gérées par un sponsor, souvent appelé "general partner" ou "GP". Ce sponsor peut être une personne physique, mais il est plus courant qu'il s'agisse d'une équipe de professionnels de l'immobilier expérimentés, comme dans le cas d'Immotokens. Cette équipe prend en charge toutes les facettes de l'opération, depuis la recherche initiale jusqu'à la gestion finale du bien. Dans un scénario où la création de valeur est l'objectif, le sponsor veillera, par exemple, à impliquer des architectes, des ingénieurs structurels et des gestionnaires.
Les investisseurs de cette structure sont les "limited partners" ou "LPs". Bien qu'ils soient financièrement impliqués dans l'opération, ils n'ont généralement aucun contrôle actif sur la gestion du bien. Ils s'en remettent à l'expertise du sponsor, qui assume ces tâches. En contrepartie de leur investissement, les LPs reçoivent une part des revenus et des éventuels bénéfices de vente.
Structure de l'accord
Dans la plupart des syndications immobilières, le sponsor a droit à une combinaison d'honoraires et de partage des revenus. Par exemple, un sponsor peut recevoir une commission de gestion de la part de 1-2% pour la coordination et la mise en œuvre du projet. Ces frais couvrent notamment les frais de personnel et de consultance externe. Immotokens travaille sur une redevance plus basse et transparente que vous pouvez facilement trouver.
Pour minimiser les conflits d'intérêts, les sponsors investissent souvent eux-mêmes un montant important dans le projet. Ils ont ainsi un intérêt direct dans le succès de l'investissement, en plus des honoraires perçus.
Les structures de financement peuvent varier, utilisant souvent à la fois des actions privilégiées et des actions ordinaires. Il est courant que les prêts soient remboursés en premier, suivis des versements aux investisseurs. La séquence de décaissement et les risques dépendent fortement des accords initiaux et de la position de l'investisseur dans la structure du capital.
