Financer un bien immobilier sans fonds propres ni épargne : Est-ce possible ?

Dans le monde tourbillonnant de l'immobilier, on part souvent du principe qu'il est indispensable de disposer d'un capital important pour acquérir la maison de ses rêves ou un bien d'investissement. Mais dans le paysage financier actuel, en constante évolution, plusieurs méthodes sont apparues qui remettent en cause cette hypothèse.

Pourquoi les banques exigent une contribution propre

La principale raison pour laquelle les banques et autres prêteurs traditionnels exigent des fonds propres est de réduire le risque. Si l'emprunteur manque à ses obligations, l'institution financière peut vendre le bien et récupérer sa perte. Avec une participation au capital, l'emprunteur a plus à perdre, ce qui le rend plus enclin à respecter ses obligations.

En effet, lorsque vous investissez avec votre propre argent, cela prouve votre engagement financier et votre stabilité. En outre, c'est un signe que vous êtes plus susceptible d'être responsable et prudent dans la gestion du bien et du prêt.

Les prêteurs sont parfois autorisés à accorder un prêt hypothécaire sans l'avis de l'emprunteur, mais ils doivent le justifier correctement. Les exigences sont les suivantes :

• Minimum 2000 € de revenu net pour les personnes seules, 3500 € pour les couples.
• Après les frais de subsistance, il doit rester 1500 € (ou 2000 € pour les couples).
• La nouvelle maison ne doit pas dépasser la valeur EPC D.
• Il est possible d'emprunter jusqu'à 40% de votre salaire.
• Vous pouvez emprunter jusqu'à 325 000 euros.

Auparavant, il était plus facile d'emprunter sans épargne. À partir de 2020, la Banque nationale indique que vous pouvez emprunter un maximum de 90% et que vous devez apporter 10% vous-même.

Fluctuations du pourcentage de la contribution propre

Au fil des ans, le pourcentage de fonds propres exigé a quelque peu fluctué, en fonction de divers facteurs économiques. Après la crise financière de 2008, par exemple, les normes de prêt sont devenues nettement plus strictes et les prêteurs ont exigé des apports de fonds propres plus importants pour se protéger contre d'éventuelles défaillances.

Ces dernières années, compte tenu de la faiblesse des taux d'intérêt et de la vigueur du marché immobilier dans de nombreuses régions, certains prêteurs ont quelque peu assoupli leurs exigences, mais le principe d'un apport substantiel de fonds propres a été maintenu dans la plupart des cas.

Situations où l'absence d'appropriation se produit

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les acheteurs ou les investisseurs potentiels ne parviennent pas à réunir les fonds propres nécessaires :

1. Primo-accédantsLes acheteurs d'un premier logement sont nombreux à ne pas avoir eu le temps ou les ressources nécessaires pour épargner suffisamment.
2. Dépenses imprévuesLes dépenses importantes et inattendues, telles que les urgences médicales, un divorce ou une perte d'emploi, peuvent affecter l'épargne.
3. Achats importants récentsLes personnes qui ont acheté une nouvelle voiture juste avant que la maison de leurs rêves ne devienne disponible, sont des personnes qui n'ont pas eu le temps de s'installer.
4. Entrepreneurs et travailleurs indépendantsLes personnes qui choisissent de réinvestir leur capital dans leur entreprise, à l'instar de l'entrepreneur informatique de notre étude de cas, disposent de moins de liquidités pour acheter des biens immobiliers.

Combien pouvez-vous emprunter ? Est-il possible d'obtenir un prêt global ?

Lors d'une demande de prêt immobilier, le taux joue un rôle crucial. Il s'agit du rapport entre le montant que vous souhaitez emprunter et la valeur de la maison. Le quotient est déterminé en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison, puis en le multipliant par 100 pour l'exprimer en pourcentage.

Exemple :

Montant du crédit x 100 = quotité en pourcentage Valeur du bien

Ainsi, si vous souhaitez emprunter 250 000 euros pour une maison de 300 000 euros, votre devis sera le suivant :

250 000/300 000 x 100 = 83%

La règle est qu'un quota de 90% est autorisé.

Conformément aux directives de la Banque nationale de Belgique, les banques fixent souvent une limite de 90% de quotité. Cela signifie que vous devez payer vous-même 10% de la valeur du logement. Parfois, on s'attend même à ce que les fonds propres atteignent 20%.

Toutefois, cela ne signifie pas que les acheteurs qui n'ont pas d'économies ne peuvent pas obtenir de prêt. La règle du 90% est basée sur l'ensemble du portefeuille hypothécaire de la banque. Des exceptions sont possibles, mais elles sont rares. Par exemple, voyez comment Davy a obtenu un financement "tout compris" sans aucun apport personnel.

Les banques sont autorisées à accorder jusqu'à 35% du montant total de leurs prêts à des prêts dont le quota est supérieur à 90%. Sur ces 35%, seuls 5% de prêts sont autorisés à avoir un quota supérieur à 100%.

Ainsi :

Sur 100 hypothèques, 35 sont autorisées à avoir une quotité supérieure à 90%. Sur ces 35 hypothèques, seules 2 environ (5%) sont autorisées à avoir une quotité supérieure à 100%. Si un prêt "tout compris" sans épargne peut être difficile, il n'est pas irréalisable.

Autres voies de financement

En savoir plus sur la les options de financement pour fournir des fonds propres suffisants à obtenir pour l'achat d'un bien immobilier.

1. Partenariats et alliancesLa mise en commun des ressources avec un partenaire peut réduire la pression financière. Que vous vous associiez avec un partenaire commercial, un ami ou un membre de la famille, le partage de la charge financière peut vous permettre d'accéder à la propriété. Vous voulez en savoir plus ?
2. Prêteurs et investisseurs privés: En dehors des banques traditionnelles, il existe des prêteurs privés prêts à investir dans des projets immobiliers. Leur flexibilité peut être avantageuse, mais il est essentiel d'examiner attentivement les conditions.
3. Option de co-achat d'ImmotokensImmotokens : C'est peut-être l'option la plus innovante de la liste. Immotokens offre une plateforme où acheteurs et investisseurs se rencontrent. Si votre apport personnel est insuffisant, Immotokens peut trouver un investisseur prêt à participer à votre projet immobilier. Cela vous permet d'investir plus rapidement et avec des conditions plus souples que les méthodes de financement traditionnelles. Voyez comment le La formule d'achat groupé d'Immotokens fonctionne.

Conclusion

Si la voie classique du financement immobilier a ses mérites, il est clair qu'il existe des alternatives pour ceux qui n'ont pas les moyens de se procurer des fonds propres traditionnels. En choisissant la bonne stratégie, vous pouvez accélérer le processus d'accession à la propriété, même si vous ne disposez pas de fonds propres importants.

Vous vous demandez comment ces méthodes alternatives se comparent à un prêt hypothécaire classique ? Pour en savoir plus, consultez notre article "Guide pour l'obtention d'un prêt à l'effort en financement immobilier“.