Vastgoed financieren zonder eigen vermogen of spaargeld: Is het mogelijk?

In de wervelende wereld van vastgoed wordt vaak aangenomen dat een aanzienlijke eigen inbreng essentieel is om je droomhuis of investeringspand te bemachtigen. Maar in de steeds veranderende financiële landschap van vandaag zijn er diverse methoden ontstaan die deze veronderstelling uitdagen.

Waarom Banken een Eigen Inbreng Eisen

De voornaamste reden waarom banken en andere traditionele kredietverstrekkers een eigen inbreng eisen, is om het risico te verminderen. Als de kredietnemer zijn verplichtingen niet nakomt, zou de financiële instelling het onroerend goed kunnen verkopen en haar verlies kunnen recupereren. Met een eigen inbreng heeft de kredietnemer meer te verliezen, waardoor hij/zij waarschijnlijker zijn/haar leningsverplichtingen nakomt.

Het komt er ook op neer dat, wanneer je investeert met je eigen geld, dit een bewijs is van jouw financiële betrokkenheid en stabiliteit. Bovendien wordt het gezien als een teken dat je waarschijnlijker verantwoordelijk en voorzichtig zult zijn bij het beheer van het vastgoed en de lening.

Leningverstrekkers mogen soms een hypotheek geven zonder inbreng van de lener, maar moeten dit goed onderbouwen. De eisen zijn:

• Minimaal €2000 netto inkomen individueel, €3500 voor koppels.
• Na woonlasten moet €1500 (of €2000 voor koppels) overblijven.
• De nieuwe woning mag niet boven EPC-waarde D zitten.
• Lening tot 40% van je salaris is toegestaan.
• Je kunt tot €325 000 lenen.

Vroeger kon je makkelijker lenen zonder spaargeld. Sinds 2020 zegt de Nationale Bank dat je maximaal 90% mag lenen en 10% zelf moet bijdragen.

Schommelingen in het Percentage van de Eigen Inbreng

In de loop van de jaren is het vereiste percentage van de eigen inbreng enigszins fluctuerend geweest, afhankelijk van verschillende economische factoren. Na de financiële crisis van 2008 werden de leningsnormen bijvoorbeeld aanzienlijk strenger, en zagen we dat kredietverstrekkers hogere eigen inbrengen eisten om zichzelf te beschermen tegen mogelijke wanbetalingen.

In recentere jaren, met de lage renteomgeving en de sterke vastgoedmarkt in vele regio’s, hebben sommige kredietverstrekkers hun eisen enigszins versoepeld, maar het principe van een substantiële eigen inbreng is veelal behouden gebleven.

Situaties waar Gebrek aan Eigen Inbreng Voorkomt

Er zijn tal van redenen waarom potentiële kopers of investeerders niet het vereiste eigen vermogen kunnen opbrengen:

1. Eerste Keer Kopers: Veel mensen die voor het eerst een woning kopen, hebben nog niet genoeg tijd of middelen gehad om voldoende te sparen.
2. Onverwachte Uitgaven: Grote, onverwachte uitgaven zoals medische noodsituaties, echtscheiding of het verlies van een baan kunnen spaargelden aantasten.
3. Recente Grote Aankopen: Zoals het voorbeeld van het koppel dat een nieuwe wagen kocht net voordat hun droomhuis beschikbaar kwam.
4. Ondernemers en Zelfstandigen: Zoals de IT-ondernemer in onze case study, kunnen sommige individuen ervoor kiezen om hun kapitaal opnieuw te investeren in hun bedrijf, waardoor ze minder liquide middelen beschikbaar hebben voor vastgoedaankopen.

Hoeveel mag je lenen? Is een all-in lening haalbaar?

Bij het aanvragen van een woonlening speelt de quotiteit een cruciale rol. Dit is de ratio tussen het bedrag dat je wilt lenen en de waarde van het huis. De quotiteit wordt bepaald door het kredietbedrag te delen door de woningwaarde, vervolgens vermenigvuldigd met 100 om het als een percentage uit te drukken.

Voorbeeld:

Kredietbedrag x 100 = quotiteit in procenten Woningwaarde

Dus, als je €250.000 wilt lenen voor een huis van €300.000, is je quotiteit:

250.000/300.000 x 100 = 83%

De regel is dat een quotiteit tot 90% is toegestaan.

Onder begeleiding van de Nationale Bank van België stellen banken vaak een grens van 90% quotiteit. Dit houdt in dat je 10% van de woningwaarde zelf moet bekostigen. Soms wordt zelfs 20% eigen inbreng verwacht.

Echter, dit betekent niet dat kopers zonder spaargeld geen lening kunnen krijgen. De 90%-regel is gebaseerd op de totale hypotheekportefeuille van de bank. Hoewel er uitzonderingen mogelijk zijn, zijn deze zeldzaam. Bekijk bijvoorbeeld hoe Davy een “all-in” financiering kreeg zonder eigen geld.

Banken mogen tot 35% van hun totale kredietbedrag verstrekken aan leningen met een quotiteit boven 90%. Binnen die 35% mogen slechts 5% van de leningen een quotiteit boven 100% hebben.

Dus:

Van elke 100 hypotheken mogen 35 een quotiteit boven 90% hebben. Van die 35 mogen slechts ongeveer 2 (5%) een quotiteit boven 100% hebben. Hoewel een “all-in” lening zonder spaargeld een uitdaging kan zijn, is het niet onhaalbaar.

Alternatieve Financieringsroutes

Lees hier meer over de financieringsopties om voldoende eigen middelen te bekomen voor een vastgoed aankoop.

1. Partnerschappen en Samenwerkingsverbanden: Het bundelen van middelen met een partner kan de financiële druk verminderen. Of je nu met een zakenpartner, vriend of familielid samenwerkt, het delen van de financiële last kan de deur openen naar vastgoedbezit. Meer weten?
2. Private Geldschieters en Investeerders: Buiten traditionele banken zijn er private geldschieters die bereid zijn te investeren in vastgoedprojecten. Hun flexibiliteit kan voordelig zijn, maar het is essentieel om de voorwaarden zorgvuldig te overwegen.
3. Immotokens Co-koop Optie: Misschien wel de meest innovatieve optie op de lijst. Immotokens biedt een platform waar kopers en investeerders samenkomen. Als je eigen inbreng tekortschiet, kan Immotokens een investeerder matchen die bereid is om deel te nemen aan jouw vastgoedproject. Hierdoor kan je sneller investeren en met flexibelere voorwaarden dan traditionele financieringsmethoden. Bekijk hoe de Immotokens co-koop formule werkt.

Conclusie

Hoewel het conventionele pad van vastgoedfinanciering zijn verdiensten heeft, is het duidelijk dat er alternatieven zijn voor degenen die de traditionele eigen inbreng niet kunnen opbrengen. Door de juiste strategie te kiezen, kan je het pad naar vastgoedbezit versnellen, zelfs zonder aanzienlijk eigen vermogen.

Ben je benieuwd hoe deze alternatieve methoden zich verhouden tot een conventionele hypotheek? Ontdek meer in ons artikel over “Gids voor het verkrijgen van een lening voor je eigen inspanning in vastgoedfinanciering“.