Je bent mede-eigenaar van vastgoed. Ben je verplicht om in onverdeeldheid te blijven?
Als je samen met iemand anders eigenaar bent van vastgoed, ben je dan verplicht om in onverdeeldheid te blijven? Kan je andere eigenaars verplichten uit onverdeelheid te treden? Deze vraag komt vaak voor in situaties van mede-eigendom.
Onverdeeldheid betekent dat het fysieke object of goed ongewijzigd blijft, maar het eigendomsrecht erop wordt gesplitst op een theoretische manier. Dit creëert een situatie van gezamenlijk eigendom waarbij er meerdere eigenaars zijn van 1 goed.
Er zijn verschillende soorten mede-eigendom: het kan vrijwillig zijn, het kan ontstaan door omstandigheden, of het kan wettelijk verplicht zijn, zoals de gedeelde delen van een flatgebouw. Een voorbeeld van incidentele mede-eigendom is het erven van een nalatenschap. Hierbij heeft elke erfgenaam recht op een deel, maar welk deel dat is, wordt niet vooraf vastgesteld. Dit betekent dat tot de onverdeeldheid eindigt, niemand kan beweren een specifiek deel exclusief te bezitten.
Volgens Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek hoeft niemand permanent in onverdeeldheid te blijven. Deze situatie kan namelijk belemmerend zijn omdat elke beslissing over het goed de goedkeuring van alle eigenaren vereist. De wet heeft bepaald dat deze beperkende situatie niemand opgelegd kan worden. Maar er is een uitzondering: als mede-eigendom een bewuste keuze was, dan kan men geen opsplitsing eisen, zoals bepaald door een rechterlijke uitspraak in 2013.
Bij onbedoelde mede-eigendom is opsplitsing echter eenvoudig en zal een verzoek hiertoe meestal door de rechtbank worden geaccepteerd.
Er zijn wel enkele uitzonderingen op deze regel:
- Kleine nalatenschappen: Wanneer een nalatenschap met onroerend goed een bepaald bedrag niet overschrijdt en wordt geërfd door minderjarigen met rechten voor de overlevende partner, kan de rechter onverdeeldheid opleggen. Dit duurt totdat de jongste erfgenaam meerderjarig is of andere specifieke omstandigheden zich voordoen.
- Afspraak om gezamenlijk te blijven: Soms kiezen mede-eigenaren ervoor om in onverdeeldheid te blijven, bijvoorbeeld vanwege economische redenen of als een van hen minderjarig is. Ze kunnen een overeenkomst aangaan die maximaal vijf jaar duurt, maar wel verlengbaar is. Als deze overeenkomst betrekking heeft op onroerend goed, zijn er extra formaliteiten nodig.
Belangrijk om te vermelden: tussen een blote eigenaar en iemand met vruchtgebruik bestaat geen onverdeeldheid. De bovenstaande regels zijn dan ook niet van toepassing op deze situaties.
Samen investeren in vastgoed begeleidt door Immotokens
Als investeerder bij Immotokens wordt u mogelijk mede-eigenaar van vastgoed. Dit houdt in dat u een deel van het eigendomsrecht op het vastgoed heeft, zonder dat het fysiek wordt opgesplitst. Dit is wat we noemen ‘onverdeeldheid’.
Onverdeeldheid kan ontstaan door omstandigheden, zoals bij een erfenis, of het kan vrijwillig zijn. Bij Immotokens gaan onze investeerders een vrijwillige onverdeeldheid aan, wat betekent dat ze ervoor kiezen om gezamenlijk in een vastgoedproject te investeren.
Vrijwillige mede-eigendom is duidelijk verschillend van de toevallige onverdeeldheid, zoals bij een erfenis. In gevallen van toevallige onverdeeldheid heeft elk lid van de groep recht op een deel, maar kan niemand specifiek claimen dat een bepaald deel van het goed exclusief van hen is.
Maar wat betekent dit nu concreet voor u als investeerder bij Immotokens?
Volgens artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek is niemand verplicht om in onverdeeldheid te blijven. Dit komt omdat het vaak moeilijk is om beslissingen te nemen met betrekking tot het onverdeelde goed, aangezien de goedkeuring van alle mede-eigenaars vereist is. Echter, in gevallen van vrijwillige mede-eigendom, zoals bij Immotokens, waar mede-eigenaars bewust kiezen om samen een goed te bezitten, is deze regel niet van toepassing. Dankzij het arrest van 20 september 2013 heeft het Hof van Cassatie beslist dat vrijwillige mede-eigenaars geen verdeling kunnen eisen.
Toch begrijpen we bij Immotokens dat situaties kunnen veranderen en dat u als investeerder mogelijk uit de onverdeeldheid wilt stappen. Als extra service kan Immotokens nieuwe investeerders aandragen om de onverdeeldheid te doorbreken en een soepele overgang te garanderen.
Wat betreft de regel die stelt dat een overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven slechts voor vijf jaar geldt: deze is niet van toepassing op de overeenkomsten bij Immotokens gezien deze vrijwillig zijn.
Tot slot, het is belangrijk op te merken dat er geen onverdeeldheid bestaat tussen blote eigenaren en vruchtgebruikers. Bij Immotokens wordt dit onderscheid niet gemaakt en zijn alle investeerders gelijk in hun rechten en plichten.
