Dit artikel verscheen in het magazine van RES VZW, alumni vereniging voor masters in real estate.
Op naar een nieuwe investeringsstandaard?
De vastgoedsector staat niet stil. Nieuwe technologieën en formules duiken op met de regelmaat van een klok. Een daarvan is het gebruik van tokens om te beleggen in vastgoed. Edgar Warmoes van Immotokens, het eerste bedrijf dat deze formule in ons land aanbiedt, en Wouter Neven van advocatenkantoor Lydian geven tekst en uitleg.
Edgar Warmoes: “We delen het investeringsvastgoed virtueel op in kleine deeltjes, waarbij je als investeerder het aantal delen koopt dat je wenst, in de vorm van tokens. Onze tokens zijn NFT’s, wat staat voor non-fundable tokens. Dat betekent dat ze activa vertegenwoordigen, in dit geval dus vastgoed. In ruil ontvang je een deel van de huuropbrengsten en een deel van de verkoopwaarde bij verkoop en draag je bij in de kosten. Voor de beveiliging en de automatisatie maken we gebruik van de blockchaintechnologie. In theorie hebben we die technologie niet nodig, maar ze maakt het ons een pak makkelijker. Als er bijvoorbeeld 10.000 mensen investeren, kan je dat met deze technologie in goede banen leiden, automatiseren én beveiligen.”
Pionier
De technologie wordt in het buitenland al langer toegepast, maar in België bijt Immotokens de spits af.
Wouter Neven: “De grote uitdaging was om de Immotokens te kwalificeren en in te passen in het wettelijke kader. Dat is ons gelukt. Technisch gezien zijn de tokens een soort schuldfinancieringsinstrument dat tot op zekere hoogte vergelijkbaar is met vastgoedcertificaten. De houder van een token wordt eigenaar van een virtueel stukje onroerend goed. Juridisch gezien blijft de partij die de tokens uitgeeft – de tokenemittent – eigenaar van het vastgoed en is de tokenhouder de economische eigenaar. Aan de overeenkomst zijn bepaalde persoonlijke rechten gekoppeld, maar geen zakelijke. Dat is een gevolg van het Belgische zakenrecht. Als je eigendomsrecht hebt op een onroerend goed, moet je altijd langs de notaris passeren en registratierechten betalen om het tegenstelbaar te maken aan derden. Bij deze constructie is het echter onmogelijk om al die ‘mede-eigenaars’ langs de notaris te laten gaan bij de aankoop of herverkoop.”
Oplossing
Ondanks het feit dat de formule – zeker in ons land – nog in de kinderschoenen staat, is het geloof in de toekomst groot. Edgar Warmoes: “We zijn begonnen met één pand en de volgende staan ondertussen al in de wachtrij. Ook samenwerkingen met bijvoorbeeld geïnteresseerde projectontwikkelaars sluiten we niet uit. Ik denk dat het een nieuwe standaard kan worden. Het aantal opties voor de mensen om iets met hun geld te doen, is aanzienlijk geslonken. Vastgoed is voor velen onbetaalbaar, een spaarboekje brengt niets meer op, de beurs is onzeker. Onze formule kan voor veel mensen een oplossing bieden. Niet alleen kan je met een beperkt budget instappen, er is ook het niet te onderschatten voordeel van de diversificatie. Het is beter om een stukje te investeren in 10 panden dan alles op één pand te zetten. Je hebt ook veel minder rompslomp. Je hoeft niet zelf op zoek naar een woning of huurders en wij zorgen voor een professioneel beheer.” Wouter Neven pikt in: “Een bijkomend voordeel tegenover de klassieke vastgoedaankoop is dat je als tokenhouder uitgebreid geïnformeerd wordt over de eventuele risico’s van het vastgoed. Dat is zeker niet altijd het geval als je op de klassieke wijze vastgoed aankoopt. Ook de contracten bieden heel wat zekerheid.”
Beperkte liquiditeit
Aangezien er nog geen secundaire markt is voor tokens, blijft de liquiditeit van de Immotokens voorlopig beperkt. Ook daar wordt echter aan gewerkt. Edgar Warmoes: “We werken aan een actief herverkoopplatform, waar je je tokens kan verkopen en waarbij wij onze database van investeerders ter beschikking stellen. Ik geloof in dit concept, want je huurrendement indexeert en je tokens zijn na pakweg 5 jaar effectief meer waard.”
